Die neue Abgeltungssteuer auf Immobilienfonds seit dem 01.01.2009
Immobilienfonds sind bei vielen Anlegern sehr beliebt, denn sie bieten hohe Sicherheit sowie kontinuierliche Erträge. Vor allem die offenen Immobilienfonds, die bis zu 100 verschiedene Objekte beinhalten, sind bei Kleinanlegern begehrt, denn viele von ihnen sind mündelsicher. Zudem bieten sie eine jährliche Rendite von 4-6%, weiterhin sind sie sehr stabil.
Beide Immobilienfonds, sowohl offene wie auch geschlossene, erzielen ihre Erträge durch Mieteinnahmen der im Fonds enthaltenen Objekte. Bei geschlossenen Fonds ist dies meist nur ein Objekt, offene Fonds hingegen können zahlreiche verschiedene Immobilien erwerben.
Die Höhe des Ertrags richtet sich natürlich nach der erzielbaren Miete, die in Großstädten und Ballungsräumen meist höher sind als in ländlichen Gebieten. Daher ist darauf zu achten, wo der Fonds investiert und welche Objekte im Portfolio vorhanden sind.
Die Mieterträge bei offenen Immobilienfonds werden einmal pro Jahr in Form einer Ausschüttung an die Anleger ausgezahlt. Diese Ausschüttung enthält ebenfalls Zinserträge, die der Fonds ggf. erwirtschaftet hat. Bisher mussten diese Ausschüttungen als Kapitalerträge mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Da in den Ausschüttungen oftmals auch Kursgewinne aus dem Verkauf von Immobilien enthalten und diese nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren steuerfrei sind, bieten offene Immobilienfonds oft einen steuerfreien Anteil der Ausschüttung.
Diese Ausschüttungen können jedoch mit einem Freistellungsauftrag freigestellt werden. Kursgewinne waren steuerfrei, sofern die Fondsanteile länger als ein Jahr im Besitz des Kunden waren. Wurden Kursgewinne während des ersten Jahres erzielt, mussten sie, sofern der Betrag über der Freigrenze von 512 Euro pro Jahr lag, mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Mit Einführung der Abgeltungssteuer müssen seit 2009 sowohl die Kursgewinne wie auch die Ausschüttungen der offenen Immobilienfonds pauschal mit 25% versteuert werden. Lediglich Fondsanteile, die noch vor dem 31.12.2008 erworben wurden, können noch von der Steuerfreiheit der Kursgewinne profitieren.
Allerdings bleibt die Steuerfreiheit der Immobiliengewinne nach Ablauf von 10 Jahren erhalten, so dass diese Erträge weiterhin erzielt werden können. Erzielen die offenen Immobilienfonds ihre Erträge im Ausland, wird das dortige Steuerrecht angewendet. Hier kann es mitunter zu Vergünstigungen kommen.
Anders ist dies bei geschlossenen Fonds. Sie werden oft als unternehmerische Beteiligung begeben, die Ausschüttungen, also die Mieterträge, sind in diesem Fall Einnahmen aus Gewerbebetrieb. Abzüglich eventueller Aufwendungen müssen diese daher mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden.
Daran ändert sich auch mit Einführung der Abgeltungssteuer nichts. Weiterhin erzielen geschlossene Fonds am Laufzeitende durch den Verkauf der Immobilie oft Kursgewinne. Diese sind, sofern die Immobilien länger als 10 Jahre im Besitz der Gesellschaft waren, steuerfrei. Diese Steuerfreiheit auf Immobiliengewinne wurde auch mit der Abgeltungssteuer nicht beschnitten, so dass sich auch in diesem Bereich für geschlossene Fonds nichts ändert.
Weitere Informationen zur Besteuerung von Kapitalerträgen seit dem 01.01.2009:
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